Créés par la loi Alur de 2014, ce nouvel outil permet de dissocier la propriété des murs de celle du foncier. En clair : d’acheter le logement sans le coût du terrain. L'objectif est de faciliter l’accès à la propriétés des ménages aux revenus modestes, dans les secteurs très recherchés (centre-villes et littoral) qui leur sont aujourd'hui inaccessibles en raison de l'augmentation des prix de l'immobilier. « L'accès au logement est devenu un vrai sujet d'inégalités », déplore Philippe Grosvalet, président du Département de Loire-Atlantique. « Nous avons décidé de nous allier pour trouver de nouvelles solutions ». La formule de l'OFS a un double intérêt : elle permet de baisser de 30 à 50 % le prix d’achat du logement et de garantir pour plusieurs générations le caractère abordable de ces logements. « Il n'y a pas de fatalité aux bulles spéculatives », insistent Johanna Rolland, maire de Nantes et présidente de Nantes Métropole, et David Samzun, président de la Carene et maire de Saint-Nazaire. Pour les trois collectivités, l’OFS est un double outil pour « contrer la spéculation immobilière et lutter contre l’étalement urbain ».
L’OFS achète le terrain et donne les droits à construire à un opérateur social pour bâtir un programme immobilier. Le ménage achète les murs de son logement et en devient propriétaire, mais il ne supporte pas le coût du terrain, qui reste un bien public. Il loue ce dernier à l’OFS - une société coopérative à but non lucratif - via un bail de longue durée et une redevance mensuelle. « Grâce aux aides que les collectivités apportent aux opérateurs sociaux pour réduire le coût du foncier, ce « loyer » sera modeste », assure Jean-Noël, Freixinos, vice-président de l’Union sociale pour l’habitat des Pays de la Loire. Compris entre 0,15 à 0,60 € par mois et par mètre carré de surface habitable selon les territoires, il représentera, à Nantes, 9€/mois pour un T3. Si le ménage veut revendre son logement, l’OFS encadre le prix (en limitant la plus-value). Et un nouveau ménage peut à son tour acheter le logement à un prix abordable. A noter que le bien est transmissible aux descendants.
Pour les futurs propriétaires, l'intérêt le plus évident est le prix imbattable des logements : entre 2150 euros et 2300 euros le mètre carré (stationnement inclus), là où des programmes privés équivalent coûtent plus du double. Avec l’OFS, un couple sans enfant pourra ainsi par exemple acheter un T3 de 60 m² sur l’île de Nantes à 138 000 €, au lieu de 286 000 euros en moyenne sur le marché libre. Ou un T1 bis de 35 m² à Bellevue à 80 500 euros, au lieu de 119 000 euros (pour une personne seule). La loi Alur accorde au dispositif une TVA réduite de 5,5%. A Nantes, les ménages bénéficieront également d'un abattement de 30% de la taxe foncière. Au-delà du prix abordable, « l’OFS permet de se constituer un capital », souligne Jean-Noël, Freixinos. Il offre une sécurité en garantissant le prix de revente. Et garantit le rachat en cas de difficulté de revente. Enfin, il assure le relogement dans le parc social des ménages rencontrant des difficultés.
Baptisé Atlantique Accession solidaire, le nouvel OFS sera officiellement lancé à l'automne. Pourront en bénéficier, les ménages dont les ressources sont inférieures aux plafonds du prêt social location-accession, dit « PSLA ». Soit 24 592 € par an de revenu fiscal de référence pour une personne seule, 32 793 € pour deux personnes, 37 932 € pour trois personnes, 42 032 € pour quatre et jusqu’à 46 121 € pour cinq personnes et plus. « Ce dispositif innovant permettra de répondre aux besoins des classes moyennes qui ne pouvaient ni prétendre aux logements sociaux, ni acheter sur le marché libre », précise Johanna Rolland.
Les premiers ménages éligibles au dispositif emménageront à l’horizon 2021-2022 sur l’île de Nantes dans des logements neufs construits par Habitat 44 sur un terrain cédé par le Département, boulevard François-Blancho. Ce programme de 174 logements prévoit au moins 13 logements en accession abordable via l’OFS. Deux autres opérations sont déjà prévues à Nantes sur des terrains cédés par la Ville : boulevard Romanet (26 logements construits par CIF coopérative) et rue du Coudray (20 logements réalisés par MFLA-GHT). L'objectif est de constituer dans dix ans un parc de 3 000 logements en Loire-Atlantique, dont 2 500 sur le territoire de Nantes Métropole. Les trois collectivités cofondatrices d'Atlantique Accession solidaire espèrent rapidement entraîner d’autres intercommunalités. « La porte est ouverte à tous ceux qui souhaitent favoriser cette forme de logement abordable » , précise Philippe Grosvalet. Pornic s’est déjà montré intéressé.
À noter
Les offres de logements seront publiées sur les journaux ou sites immobiliers. Pour connaître les projets auxquels ils peuvent prétendre, les futurs acquéreurs pourront aussi dès l'automne 2019 rencontrer Atlantique Accession solidaire à la Maison de l'habitant, 12 rue du Président-Herriot, à Nantes, ou en appelant le 02 40 89 30 15.