En novembre 2018, l’État a lancé, dans le cadre de la loi ELAN, l’expérimentation de l’encadrement des loyers pour homogénéiser dans certaines zones géographiques les loyers de logements du parc privé - vides ou meublés - en s’alignant sur des valeurs de référence, dites « de marché ». Ce dispositif implique une vigilance par rapport aux loyers qui s’écartent anormalement de ces valeurs, qu’ils soient supérieurs de plus de 20 % ou inférieurs de 30 % au loyer de référence. « L’idée est d’avoir un plafond haut et un plafond bas pour donner aux locataires un référentiel et demander si besoin aux propriétaires un réajustement du loyer. C’est un dispositif utile et efficace », commente Thomas Quéro, adjoint à la maire de Nantes en charge de la forme de la ville et de l’urbanisme durable. Après s’est porté candidat, il revient au Ministère du logement de décider de la mise en œuvre effective. Le dispositif d’encadrement est ensuite validé par un arrêté préfectoral qui précise le ou les territoires concernés et les niveaux de loyers de référence retenus.
« Cette candidature fait suite à la décision de l’État de passer Nantes en zone A, c’est-à-dire en zone tendue, à l’été 2024. Il était important de mettre en place des loyers plus encadrés », éclaire Thomas Quéro. Le passage en zone A peut avoir un effet inflationniste sur les loyers pratiqués à Nantes et en proche couronne. La collectivité souhaite prévenir les risques et réduire les effets de la spéculation immobilière. Nantes présente aujourd’hui toutes les caractéristiques requises pour prétendre au dispositif : un écart important entre le loyer moyen constaté dans le parc privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc social, un niveau de loyer médian élevé - 12€/m² sur 57 000 logements recensés -, un faible de taux de logements commencés par rapports aux logements existants sur les cinq dernières années et des perspectives limitées de production. Il est demandé un encadrement de l’ensemble du territoire de la ville. Le dossier de candidature devrait être remis à l’été 2025.
« Plus de 8000 logements, situés au-dessus des plafonds, seraient concernés par ce dispositif », indique Thomas Quéro. Cela représente 14 % du parc locatif privé nantais. La réduction de loyer à appliquer pour les logements hors plafond serait de 75 € en moyenne. Elle s’échelonnerait de 57 € pour un T1 à 200 € pour un T5 ou plus. À l’inverse, près de 1 800 logements - soit 3 % du locatif privé - auraient des loyers en-dessous des planchers.
Pour conduire cette expérimentation, la Ville de Nantes pourra s’appuyer sur un outil d’observation labellisé : l’Observatoire local des loyers du parc privé (Oniloca), initié par l’Agence d’urbanisme de l’agglomération nantaise (Auran) en 2009 dans le cadre d’un partenariat avec le Club immobilier Nantes Atlantique (Cina). Cet observatoire a obtenu son agrément Observatoire local des loyers (OLL) en juillet 2024. Les loyers de référence seront fixés par l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement), qui s’appuiera sur les données collectées par l’Auran dans le cadre de l’observatoire local.
Si la candidature de la Ville de Nantes est reçue favorablement, puis validée par un arrêté préfectoral, Nantes Métropole veillera à répondre aux besoins des propriétaires et locataires pour faciliter leurs démarches (demande de diminution ou de réévaluation de loyer par exemple).
Un levier de plus face à la crise du logement
S’il est validé par l’Etat, l’encadrement des loyers sera un levier supplémentaire pour répondre à la crise du logement. Il s’ajoutera notamment au plan de relance lancé en juin 2023 par Nantes Métropole et qui a déjà permis de débloquer la construction de plus de 3 500 logements.
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